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Perguntas e Respostas

Colocação de antenas nas janelas do edifício é considerada uma alteração de fachada?
A questão das pequenas antenas de transmissão, tipo parabólica digital instaladas em janelas e sacadas, visivelmente altera a fachada, deve ser mantido o cuidado de aprovação em Assembléia, porém com quorum qualificado pela unanimidade, uma vez que poderá ferir o conjunto arquitetônico da edificação.

A colocação de ar-condicionado na fachada do edifício é considerada uma alteração de fachada?
Alguns doutrinadores entendem que a colocação de aparelhos de ar-condicionado não constitui alteração de fachada, não havendo, portanto, motivo para proibir. No entanto, ao serem instalados tais equipamentos, deve-se seguir um padrão previamente aprovado pela Assembléia Geral do Condomínio e quorum de unanimidade, bem como das especificações ditadas pela Prefeitura.

A Convenção do Condomínio pode determinar restrições ao direito de propriedade comum? - Art. 1.339
Condomínio é composto de unidades privativas e de áreas comuns pertencentes aos condôminos. Quanto ao direito de propriedade sobre as áreas comuns a Convenção deverá prever a possibilidade de desmembrar, alienar ou alugar para condôminos ou para terceiros as áreas de uso comum. As restrições são possíveis, mas em casos especiais e devidamente aprovadas em Assembléia Geral exigindo-se para tanto o voto da unanimidade de todos os proprietários.

A Convenção do Condomínio pode ser alterada a qualquer tempo? - Art. 1.333
Todas ou quaisquer das cláusulas de uma Convenção, podem ser alteradas em Assembléia Geral Extraordinária, previamente convocada para este fim, respeitado o voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.

A divisão das despesas e o voto serão por fração ideal de terreno?
Tanto as despesas comuns do condomínio (ordinárias e extraordinárias), como o voto poderão ser calculados de acordo com a fração ideal do terreno, salvo determinação expressa em contrário na convenção quanto aos votos.

A instituição do Fundo de Reserva é obrigatória?
Prevista na Lei nº 4591/64 como sendo um dos itens a serem tratados na convenção condominial, o Fundo de Reserva não foi previsto no novo Código.
No entanto, entendemos que sua constituição prevista na convenção permanece legítima, devendo esse instrumento estabelecer sua forma de constituição, utilização e reposição.
Inexistindo previsão na Convenção, o Fundo de Reserva poderá ser criado em deliberação de Assembléia, especialmente convocada, no entanto pelo voto de 2/3 constando no texto da Convenção.

A procuração deve ter assinatura reconhecida em cartório?
A legislação civil em vigor dispensa o reconhecimento das assinaturas nas procurações, podendo a convenção do condomínio impor essa formalidade.

A quem cabe a gerência e aplicação dos recursos derivados das contribuições dos condôminos?
As contribuições arrecadadas dos condôminos serão administradas exclusivamente pelo síndico, em respeito à Convenção e sob a aprovação da Assembléia Geral.

Aquele que presidir uma assembléia poderá votar?
O direito à voto pelo presidente da assembléia é ordem expressa do texto da convenção, uma vez que poderá ser convocado uma pessoa estranha ao condomínio para presidi-la, se não houver impedimentos pela convenção, neste caso o presidente não votará.

As áreas comuns internas poderão ser alteradas sem anuência da totalidade dos condôminos?
As áreas comuns são destinadas ao uso de toda a coletividade condominial, descritas na convenção com peculiaridades próprias de cada edifício, que vão desde fundações, terreno, paredes externas, pátios, jardins, corredores, escadas, elevadores, salões de festas, parques de recreação até mesmo as áreas internas das escadarias e portas de acesso, não poderão ser alteradas sem a aprovação da unanimidade dos condôminos em assembléia.

As assembléias devem ser realizadas somente dentro do condomínio?
Não, pode ser realizado em outro lugar desde que os condôminos sejam avisados previamente do lugar e que não se trate de forma a dificultar o comparecimento dos condôminos.

As atas de Assembléias deve ser levadas ao cartório de títulos e documentos para registro?
A Lei não obriga o registro, salvo se a convenção assim determinar, contudo se faz necessário o registro destas atas para maior garantia das relações jurídicas entre condomínio e condôminos. A vantagem do registro de uma ata de assembléia é torná-la publica diante terceiros.

As Convenções deverão ser idênticas para todos os Condomínios? - Art. 1.334
Cada Condomínio deve ter a sua própria Convenção, elaborada de acordo com as suas peculiaridades. Algumas cláusulas, no entanto, chegam a ser idênticas, por força da Lei que determina regras gerais e cogentes, ou seja obrigatórias para todos.

Caso a convocação não tenha sido feita a todos os condôminos a assembléia poderá ser instalada? Art. 1.354
A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a mesma.

Caso alguma unidade já tenha o seguro da sua área exclusiva como deve proceder o síndico?
Deverá cobrar do condômino a parcela do seguro das áreas comuns, caso em seu seguro particular já não estejam cobertas.

Como cobrar as taxas de condomínio em atraso? Art. 1.348, incisos II e VII
A cobrança das taxas de condomínio em atraso poderão ser cobradas através da via amigável, diretamente com a administração do condomínio ou por empresa de cobrança contratada para este fim, não sendo esta obrigatória. Uma vez esgotada a via amigável, há a possibilidade da cobrança judicial, sem que isto signifique que não se possa acionar a justiça diretamente, neste caso, o Condomínio contrataria advogado para acionar o inadimplente em juízo.

Como deve o síndico proceder quando houver uma infração às normas do Regimento Interno ou da Convenção, porém, não exista previsão de multas a serem ser aplicadas? Art. 1.337
De uma forma geral a Convenção e o Regimento Interno expressam em seus textos a forma de cobrança de multas pela transgressão às normas condominiais, inclusive o valor a ser aplicado. Caso não haja manifestação em relação ao valor e forma de cobrança, a Assembléia Geral deverá atribuir valores para cada tipo de infração cometida pelos condôminos, lembrando que antes de tal deliberação, não há como o síndico aplicar qualquer penalidade. Poderá o síndico aplicar as penalidades previstas no artigo 1.337 da Lei 10.406/2002, aprovadas pela assembléia.

Como deve ser remunerado o folguista?
A forma de pagamento do folguista recomenda-se que seja contratado por hora a fim de facilitar o cálculo de sua remuneração, posto que proporcional às horas trabalhadas. A base de cálculo é o próprio salário do porteiro comum.

Como devem ser as convocações para as Assembléias Gerais de condomínio? - Art. 1.354
Quanto à convocação de assembléia a Convenção do Condomínio fará a previsão da forma a ser obedecida. Caso essa forma prevista na Convenção não seja seguida fica a deliberação tomada em assembléia passível de impugnação por aquele que se sentir prejudicado, bem como todos os condôminos devem ser convocados para as assembléias sob pena de invalidar as decisões tomadas, segundo o artigo 1.354 do Código Civil Brasileiro.

Como saber qual é a fração ideal de terreno de cada unidade?
Para encontrar a fração ideal de cada unidade, deve-se dividir a metragem quadrada da unidade pelo total da metragem quadrada construída.

Condomínio está obrigado a ressarcir prejuízos causados por furtos ocorridos no seu interior?
No tocante à segurança do condomínio temos que, se houver esquema de segurança instalado para vigiar a área total do condomínio, este será responsabilizado pela falha do sistema, do contrário o condomínio não assumirá as despesas de indenizações por furto, roubo ou outros danos materiais que possam ter ocorrido ou que venham a ocorrer dentro do condomínio, salvo se houver disposição contrária na convenção do condomínio, ou, se a assembléia decidir pagar a indenização. Porém, se a assembléia decidir pelo pagamento estará abrindo precedente para novas indenizações.

Condomínio pode contratar empresas que prestam serviço de mão de obra (servente, porteiro, zelador)?
A atual legislação permite tal prática. Contudo, recomenda-se que, na contratação, o Condomínio exija da empresa de terceirização um cadastro completo contendo as certidões negativas de débitos junto à Previdência Social e FGTS, além de fazer constar em contrato cláusula de obrigatoriedade em fornecer, mensalmente, comprovantes de quitação dos encargos sociais e trabalhistas, posto que, em caso de inadimplência da empresa contratada, o tomador dos serviços será responsável subsidiário dos encargos sociais e das obrigações trabalhistas referentes aos trabalhadores que prestam serviços em suas dependências.

Em caso de destituição do síndico, haverá nova eleição?
A princípio, na mesma Assembléia Geral que destituiu o síndico realiza-se a eleição para um novo síndico, posto que o condomínio não poderá ficar sem representante legal que, em nossa legislação, é reservado ao síndico, salvo se a convenção dispuser que haverá um substituto interino até o final do mandato ou até nova eleição.

Em que horários incide o adicional noturno e qual a sua porcentagem sobre a hora normal?
O adicional noturno é devido em jornada de trabalho compreendida entre às 22h00min de um dia às 05h00min do dia seguinte. A Consolidação das Leis do Trabalho neste ponto é taxativa: somente se considera este horário para a incidência do adicional noturno. Verifricar o que diz a Convenção Coletiva de Trabalho do Estado.

Existe diferença entre Assembléia Ordinária e Extraordinária? - Art. 1.350
A Assembléia Ordinária é realizada uma vez por ano, obrigatória, no período determinado pela Convenção Condominial. Normalmente são discutidas e aprovadas as contas do período que se encerra, bem como de assuntos ligados ao orçamento do novo exercício assuntos gerais, as contribuições dos condôminos, eventualmente a eleição de Síndico, Subsíndico e Membros do Conselho Consultivo/Fiscal. Quanto às Assembléias Extraordinárias são convocadas sempre que houver interesse do condomínio, em caráter de urgência ou não, cuja pauta poderá constar os mais diversos assuntos a serem deliberados.

Há necessidade do Fundo de Reserva ser cobrado em boleto separado?
Deve ficar claro no boleto de pagamento as despesas ordinárias e as despesas extraordinárias, nestas incluído o fundo de reserva que poderá ser lançado separadamente, no mesmo boleto, se em boleto separado tornar-se-á oneroso para o condomínio.

Na escala da portaria o Condomínio deve manter um empregado somente para cumprir as folgas?
A contratação do “folguista” ficará a critério do condomínio, posto não ser obrigatória suas contratação. Os porteiros poderão cobrir a folga uns dos outros e, neste caso específico, farão jornada de trabalho até o limite de dez horas sendo remunerada como extra as horas excedentes à oitava diária, conforme permissivo em Convenção Coletiva de Trabalho. Verifricar o que diz a Convenção Coletiva de Trabalho do Estado.

O condomínio deve contratar obrigatoriamente um contador?
A prestação de contas ainda que denominada balancete, demonstrativo ou qualquer outra denominação similar, não têm qualquer intuito lucrativo e constitui obrigação dos síndicos. A referida prestação de contas não pode ser considerada "trabalho contábil" privativo de contabilistas, como se tem pelo Decreto-lei nº 9.295/46 que define o que são trabalhos técnicos de contabilidade e dentre os quais não está presente a prestação de contas em condomínio feita pelo síndico/subsíndico, ou pela administradora contratada.

O condomínio pode pagar cesta básica ou vale transporte em dinheiro para os empregados?
Verifricar o que diz a Convenção Coletiva de Trabalho do Estado

O condômino inadimplente poderá participar e votar em assembléia? Art. 1.355, inciso III
A legislação civil em vigor determina que somente poderá votar e participar das assembléias os condôminos que estiverem quites com as taxas condominiais.

O condômino pode ser representado nas assembléias?
Quando o condômino não puder estar presente na assembléia geral poderá mandar representante legal através de procuração que em seu nome vai discutir e votar em todos os itens da ordem do dia a menos que a procuração dê poderes específicos para um ou outro assunto.

O depósito do valor das despesas na conta corrente do condomínio é comprovante de pagamento?
Os depósitos somente podem ser reconhecidos como comprovantes de pagamento se houver permissão expressa do síndico para tal procedimento, somando-se ao boleto bancário emitido pela administradora ou pelo próprio síndico. O ideal é de que o comprovante de depósito seja entregue ao síndico para que emita o recibo de quitação.

O edital de convocação para uma Assembléia deve ser publicado em jornal?
Essa disposição quando inserida no texto da convenção do condomínio, na maioria dos casos é opcional, ou seja, opta-se pela publicação em jornal ou carta registrada dirigida a unidade, caso o condomínio tenha convencionado que as convocações serão feitas obrigatoriamente através da publicação em jornal poderá ser alterada a convenção com intuito de diminuir as despesas a cada nova assembléia, permanecendo apenas a forma de publicação em edital e/ou carta protocolada dirigida ao condômino ou atual morador.

O empregado do condomínio pode prestar serviços a um condômino, fora de sua jornada normal de trabalho sem que isso seja entendido como hora extra?
Sendo um contrato de trabalho diverso daquele contraído com o condomínio, poderá o empregado ser contratado pelo condômino, desde que distintos os horários e, como já dito, sendo outro contrato de trabalho, não há que se falar em horas extras.

O fechamento de uma sacada com vidros ou grades é considerado alteração de fachada?
Divergências há sobre o fechamento de sacadas, salientamos em entendimento de nossos Tribunais, acerca deste assunto, no sentido que a alteração da forma original da parte externa das sacadas, com colocação de vidros e esquadrias, desde que nas mesmas dimensões e que não fira o conjunto arquitetônico do edifício, trazendo benfeitorias estéticas e de segurança, não é considerado como alteração de fachada. Outras decisões, porém, não têm permitido, determinando a remoção de vidraças de fechamento das sacadas externas do edifício, considerando a alteração da fachada.

O locatário pode participar de todas as votações nas assembléias?
O voto do inquilino em assembléia somente é vedado quanto às despesas extraordinárias, não mencionando a lei as demais matérias em que poderá votar. Contudo algumas disposições da convenção e da lei limitam o voto e quorum aos condôminos, neste caso os locadores, não sendo permitido o voto pelo locatário.

O locatário poderá participar de Assembléia Geral Extraordinária sem procuração do proprietário?
Desde que na pauta da assembléia não haja matéria de despesa extraordinária, o inquilino poderá votar livremente naquelas matérias ordinárias, desde que na assembléia o proprietário – locador não compareça. Caso a matéria seja restrita ao voto do locador este poderá se fazer representar através de procuração com poderes outorgados ao locatário ou terceiro.

O nome do inadimplente ou o número da unidade em débito pode ser informado aos demais condôminos, seja no demonstrativo mensal ou dentro de uma assembléia?
Primeiramente, esclarecemos que não há qualquer relação de consumo entre condôminos e condomínio, que possa ser afetada pelo Código de Defesa do Consumidor. No entanto, por precaução, não se deve constar no demonstrativo mensal do condomínio o nome dos inadimplentes. Todavia, colocar no referido demonstrativo o número do apartamento devedor, não existe problema, desde que este seja apenas distribuído entre os condôminos e colocado em edital juntamente com a prestação de contas. Caracteriza afronta, se for fixado em edital apenas a relação dos apartamentos inadimplentes, sem a devida prestação de contas mensais, pois caracteriza constrangimento.

O Regimento Interno deve ser aprovado em Assembléia Geral? - Art. 1.351
O Regimento Interno representa o conjunto de normas e procedimentos relativos a situações corriqueiras do Condomínio, regulamentando o comportamento dos moradores e freqüentadores, ainda, disciplinando a utilização das áreas comuns, portanto, deve ser aprovado pela Assembléia Geral, com o “quorum” de 2/3 dos votos dos condôminos.

O Regimento Interno pode ser alterado a qualquer tempo? - Art. 1.351
O Regimento Interno deve ser alterado para garantir sua eficácia e adaptação às novas condições que vierem a se apresentar no Condomínio, desde que devidamente aprovada pela Assembléia Geral com o “quorum” de 2/3 dos votos dos condôminos.

O salão de festas poderá ser usado para atividades religiosas, bingos beneficentes ou outra atividade qualquer que não seja festa?
A utilização do salão de festas deve estar definida no Regulamento Interno, inclusive dispondo sobre a forma de solicitação e se há uma taxa a pagar pelo seu uso. Contudo, deve ser evitada sua utilização para atividades religiosas, políticas e outras que venham a interferir no sossego e segurança dos moradores do Condomínio.

O síndico deve entregar documentos do condomínio para o condômino analisar em sua residência? - Art. 1.348, VIII.
A responsabilidade de guarda dos documentos do condomínio cabe ao síndico. Nada impede que este disponibilize os documentos para serem vistos pelos condôminos em sua residência mas também não tem esta obrigação. Entretanto, pode ocorrer desvio de documentações e, como informado, é da responsabilidade do síndico. De forma geral, o que de normal acontece, é o síndico marcar dia, hora e local para que o condômino compareça e veja a documentação na presença do síndico ou do conselho, onde estes darão total liberdade de consulta, sem qualquer interferência, inclusive prestando esclarecimentos.

O síndico é considerado empregado do condomínio? Deve cumprir horários? - Art. 1.348, inciso VIII
O síndico é responsável legal do condomínio, e tem por atribuições as especificadas na Convenção Condominial e pela Lei, portanto mandatário legal dos interesses da coletividade condominial, não figurando como empregado do condomínio, sujeito ao cumprimento de horários pré-estabelecidos, pois exercendo tão somente a representação legal e as atividades que são inerentes à função, não lhe poderá ser exigido rigor de horários.

O síndico é obrigado a contratar o seguro do edifício? - Art. 1.346
Quanto ao seguro da edificação o artigo 1.346 da Lei civil diz que o condomínio é obrigado a contratar seguro contra risco de incêndio ou destruição, total ou parcial, tratando-se de despesa ordinária do condomínio. Assim, cabe ao representante legal do condomínio (o síndico) contratar o seguro da edificação e promover o rateio dessa despesa.

O síndico é obrigado a prestar contas somente em assembléia? - Arts. 1.348, inciso VIII e 1.350 “caput”
A prestação de contas dar-se-á anualmente, por determinação legal, em Assembléia Geral e quando exigidas, através de documentação que comprovem as receitas e despesas do período. Recomenda-se a prestação de contas mensal através de demonstrativo aos condôminos junto ao boleto de pagamento.

O síndico pode fazer o rateio das despesas de forma diferente da que está prevista na Convenção?
Cabe à Lei determinar a forma e a proporção das contribuições dos condôminos para o pagamento das despesas mensais do condomínio. Desta forma o síndico somente poderá aumentar a taxa de condomínio, se a convenção der a ele o poder de fixar o valor da taxa Condominial, ele poderá exercer tal direito, desde que obedeça aos critérios exigidos por lei, apresentando o orçamento ou previsão de gastos que ensejarão referidos acréscimos na taxa de condomínio.

O síndico pode informar os dados pessoais dos condôminos e moradores a outro condômino, tais como nome completo, telefone, documentos pessoais?
As informações prestadas pelos condôminos ou moradores ao síndico, deverão ficar reservadas somente a este não podendo ser transmitida a outrem sem a devida autorização do cadastrado.

O síndico pode se recusar a receber o valor das despesas do mês quando existirem taxas anteriores pendentes?
O artigo 322 do Código Civil Brasileiro estabelece que o pagamento de cotas periódicas, presume-se como pagas as prestações anteriores em virtude do pagamento da última cota, salvo prova em contrário. Basta expressar nos boletos de pagamento da taxa de condomínio que este boleto não quita débitos anteriores.

O síndico, poderá representar condôminos em assembléia geral?
Qualquer pessoa pode representar o condômino em assembléia. O síndico ou membros do conselho ou ainda, seus parentes não poderão representar o condômino somente se a convenção proibir que detenham poderes para discutir e votar em assembléia como representantes legais do proprietário da unidade autônoma. Desde que a convenção permitida que o síndico possa receber procuração, não há óbice.

Os condomínios são obrigados a apresentar balancete ou possuir livros contábeis?
No condomínio não existe a obrigatoriedade de balancete contábil e livros contábeis, por se tratar de pessoa jurídica peculiar sem fins lucrativos, contudo por haver administração de bens e despesas comuns, o síndico deve apresentar um demonstrativo mensal a todos os condôminos e as pastas contendo os documentos comprobatórios aos conselheiros, que aprovarão as contas do mês anterior.

Para quais despesas poderá o síndico lançar mão do Fundo de Reserva?
A verba destinada à formação do fundo de reserva, deve estar prevista no orçamento anual, desde que aprovado, com a finalidade de cobrir despesas extraordinárias, aqui entendidas como reformas necessárias e úteis, pagamento de rescisões contratuais de empregados do condomínio, conservação essencial de maquinários ou reposição dos mesmos, melhoramentos essenciais à perfeita ordem e conservação do condomínio.

Pode o condomínio contratar um empregado somente para o período de férias de outro?
Sim. O condomínio poderá adotar o contrato de trabalho por prazo determinado com período igual ao das férias do empregado a ser substituído, devendo anotar a carteira de trabalho do contratado bem como efetuar os demais recolhimentos trabalhistas, previdenciários e fiscais.

Pode o condomínio impedir o acesso do inquilino a determinadas áreas comuns do condomínio alegando ser de uso exclusivo dos condôminos?
Mesmo que o inquilino não detenha o direito de propriedade sobre o imóvel locado em condomínio, a lei protege o seu direito de uso de todas as partes comuns da edificação, mesmo porque paga pela manutenção das mesmas e o contrato abrange toda a área útil e comum da unidade, portanto ilegal a proibição da utilização ou acesso às áreas comuns pelo locatário.

Pode o síndico estabelecer um valor fixo da taxa condominial e cobrar antes mesmo de saber o total das despesas do mês anterior ?
O condomínio poderá fazer o rateio de despesas conforme previsão expressa na convenção, inclusive poderá se assim determinar, que o rateio será de uma estimativa de gastos ou pelo efetivo rateio das despesas, não há liberalidade de o síndico em atribuir o valor da taxa sem que antecipadamente consulte a assembléia ou siga as regras convencionadas.

Pode o síndico isentar os condôminos dos acréscimos previstos na convenção para o pagamento das taxas condominiais depois da data do vencimento?
Não cabe ao síndico isentar o inadimplente das multas previstas na Convenção ou na Lei, salvo se houve decisão em assembléia para tal acordo ou por decisão judicial. Caso o síndico faça este acordo isentando a multa, responderá diretamente pelo prejuízo causado ao condomínio.

Quais as providências devem ser tomadas pelo Condomínio que não tem Convenção, mas a minuta da Convenção? - Art. 1.332
Todos os Condomínios devem ter sua Convenção registrada em Cartório de Títulos e Documentos e junto à matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, basta solicitar cópia da Convenção. Porém, quando realmente não existir Convenção do Condomínio, caberá então aos condôminos elaborá-la conforme exigência legal. Na ausência deste Instrumento, vale o que determina a Lei. Não é recomendável a falta da Convenção, bem como a minuta deve ser aprovada pelo “quorum” de 2/3 das frações ideais que compõem o Condomínio.

Quais despesas de condomínio são ordinárias e quais são consideradas extraordinárias?
As despesas ordinárias são as consideradas rotineiras, necessárias à manutenção do condomínio, tais como encargos trabalhistas e sociais, consumos de energia, luz, gás e água, manutenção e conservação de aparelhos de uso comum, materiais de limpeza e seguro obrigatório. Já as despesas extraordinárias, são gastos imprevistos ou emergenciais e os gastos previstos com benfeitorias ou reformas nas áreas comuns.

Quais motivos podem ser considerados impedimentos para o condômino candidatar-se à função de síndico ou conselheiro?
O candidato a síndico deverá estar em dia com suas obrigações condominiais e sem impedimentos legais para movimentar conta em banco, quando este for morador do condomínio. Em caso de pessoa jurídica deve apresentar credibilidade dentro do mercado em que atua. Quanto aos conselheiros este devem ser condôminos e devem estar em dia com suas taxas condominiais e respeitar as normas do Regimento Interno e Convenção.

Quais são as atribuições do Conselho Consultivo?
O conselho consultivo funcionará como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas. Diante disto, a função primordial do conselho é ajudar o síndico na solução dos problemas coletivos do condomínio bem como as outras que se encontrem descritas na convenção como, por exemplo, fiscalizar seus atos.

Qual a forma de rateio das despesas de Condomínio? - Art. 1.336, I
A forma correta de se calcular as taxas condominiais, será por meio da fração ideal do terreno de cada unidade estabelecidas na Convenção.

Qual a remuneração do Síndico?
A Convenção do Condomínio definirá se caberá remuneração ao síndico. Na omissão da Convenção a assembléia geral decidirá, já fixando o valor da remuneração no momento da eleição seja um valor fixo ou variável conforme despesas do condomínio (um percentual das despesas do mês findo) ou determinando que o síndico vai apenas eximir-se das despesas comuns, a título de remuneração mensal.

Qual a responsabilidade do Condomínio quanto aos vazamentos que ocorrem por defeitos na construção?
Os defeitos de construção podem ser apurados pelos condôminos, podendo reclamar até cinco anos da entrega do imóvel – artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor – sendo que passado este prazo qualquer problema que se dê na área comum será de responsabilidade do condomínio, fazendo o rateio entre todos os condôminos. Entretanto há decisões judiciais que determinam prazo de vinte anos para reparação.

Qual é a duração do mandato do síndico? – Art. 1.347
A Lei prevê que o mandato do síndico será por prazo não superior a dois anos, permitida a reeleição, salvo se a Convenção determinar período menor, por vezes restringindo o número de reeleições.

Qual o conceito de condômino? Locatário é considerado condômino?
A Lei em muitos artigos, infere-se que “condômino” é todo proprietário, também abrange o usufrutuário, o nu-proprietário, o fiduciário, o compromissário comprador, o promitente cessionário de direito à compra, ou qualquer outro titular de direito à aquisição das unidades autônomas do edifício, bem como o cônjuge casado no regime de comunhão universal ou parcial de bens, conforme previsão legal contida no Código Civil Brasileiro. O inquilino, portanto, não é condômino, pois não detém a propriedade sobre o imóvel, apenas a posse direta e temporária.

Quando deve ser feita a primeira assembléia geral do condomínio?
Não há formalidade legal para a primeira assembléia geral do condomínio, normalmente esta ocorre quando da entrega do edifício pela construtora ou incorporadora, cuja pauta poderá constar a aprovação da minuta da Convenção e Regimento Interno. Caso não haja esta assembléia, poderão os condôminos representando ¼ do condomínio convocar a primeira assembléia.

Quando o assunto não estiver na ordem do dia poderá ser colocado em votação?
Todo e qualquer assunto a ser deliberado em assembléia deve constar da pauta do dia para que seja realmente votado. Na ordem do dia quando constar assuntos gerais, estes assuntos terão apenas o caráter de discussão, jamais caráter de decisão e sendo votado será passível de impugnação.

Quando o pagamento da taxa de condomínio for feita com atraso, quais serão os juros e a multa aplicados? - Art. 1.336, § 1º
A multa a ser aplicada às taxas de condomínio atrasadas a partir de 11.01.2002, será de 2% sobre o débito, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, não sendo permitida qualquer outra penalidade prevista na Convenção, somente a decorrente de Lei.

Quando o Regimento Interno for contrário à Convenção qual deles deve ser obedecido?
Temos como norma condominial principal e hierarquicamente superior, a Lei n. 10.406/2002, seguindo a lei está a Convenção do Condomínio regularmente aprovada e registrada em Cartório de Registro de Imóveis, que determinará os direitos e obrigações e demais regras especiais. Segue a esta hierarquia o Regimento Interno que sendo contrário às regras legais ou convencionadas, será passível de nulidade e não aplicável no âmbito do Condomínio. Portanto, sempre que o Regimento Interno for contrário a Convenção, prevalece as regras desta.

Quando o síndico renúncia quem deve assumir? - Art. 1.348, § 1º
A renúncia, tal qual a destituição do síndico deve atender as formalidades previstas na Convenção, sendo que será substituído pelo subsíndico, se houver e se a Convenção determinar, ou em caso de omissão do texto convencionado, deve ser convocada uma assembléia para suprir a vacância do cargo, através de eleição com mandato complementar ou novo mandato.

Quando um condômino solicita ao síndico que convoque uma assembléia, caso não seja atendido o pedido qual é o procedimento a ser tomado? - Art. 1.355
Os condôminos poderão convocar, desde que haja um quorum mínimo de ¼, devendo constar no Edital de Convocação, a assinatura dos mesmos, bem com a respectiva pauta do dia para deliberação.

Quantas procurações podem estar nas mãos da mesma pessoa?
É preciso verificar se a convenção do condomínio determina um número máximo de procurações por pessoa. Sendo omisso o texto da convenção o importante é que nas assembléias as decisões sejam tomadas democraticamente. Logo, qualquer acúmulo de poderes nas mãos de uma única pessoa pode tornar inválida a decisão assim tomada, quando apreciada pelo Judiciário.

Quanto à moradia destinada a empregado deve ser firmado um contrato de aluguel entre o condomínio e o empregado?
Para uma maior segurança e para não se afigurar salário-moradia, recomenda-se que, quando da contratação, seja regulada a cessão da moradia discriminando as obrigações do empregado como os pagamentos de água, luz etc, bem como que referida concessão diz respeito ao exercício da função. Pode-se utilizar o contrato de locação bem como o de comodato.

Quantos dias o edital de convocação de uma assembléia deve ficar no quadro de avisos ou local de circulação? Art. 1.354
A convenção do condomínio definirá com quantos dias de antecedência deverá ser publicado o edital de convocação. Sendo omisso o texto da convenção deverá ser observada a forma de se convocar os que não residem no condomínio (carta registrada, protocolada, publicação em jornal, etc.) o prazo mínimo usual é de cinco dias úteis ou, menor prazo quando comprovada a urgência da assembléia. A legislação dispõe apenas que a assembléia é geral e todos devem tomar conhecimento, em tempo hábil, de que haverá uma assembléia.

Quem deve pagar Fundo de Reserva, inquilino ou proprietário?
O Fundo de Reserva é de responsabilidade do proprietário do imóvel (Lei do Inquilinato – artigo 22). Nesses casos, deve ser discriminado o valor do fundo de reserva no boleto de cobrança da taxa de condomínio, para que o inquilino possa deduzir seu valor quando do pagamento do aluguel.

Quem pode candidatar-se à função de síndico do Condomínio? - Art. 1.347
Pode candidatar-se à função de síndico qualquer pessoa jurídica ou física, moradora ou não do Condomínio, salvo determinação expressa em contrário no texto da Convenção. Atualmente é corriqueiro as administradoras de condomínio exercerem a função de síndico, desde que aprovadas em assembléia, tornando-se a representante legal do Condomínio.

Quem pode convocar uma Assembléia Geral no condomínio? - Arts. 1.350, § 1º e 1.355
A lei expressa que o síndico convocará as assembléias gerais, que poderão ser ordinárias e extraordinárias, através de edital de convocação contendo a hora, local e quorum para instalação em primeira e segunda chamada, respeitado o limite de antecedência previsto na convenção para a convocação. Também poderão convocar os condôminos que respeitem no mínimo ¼ do condomínio, também através de edital previamente convocado.

Quem poderá ser Conselheiro do Condomínio? - Art. 1.356
A Lei 10.406/2002 faculta ao condomínio a instituição de um Conselho Fiscal, composto por três membros, eleitos em assembléia geral, podendo a Convenção restringir a participação de membros não condôminos no conselho, situação recomendável. No entanto, importante que a Convenção mantenha o Conselho Consultivo com função de Conselho Fiscal, dentro dos parâmetros estabelecidos pela Lei 4.591/64, que determinava que apenas poderiam fazer parte do conselho os condôminos proprietários.

Quem responde pelas dívidas de condomínio deixadas pelo locatário?
A obrigatoriedade do pagamento da taxa de condomínio pelo locatário deriva da Lei 8.245/91 - Lei do Inquilinato - que define quais as despesas ordinárias e extraordinárias, aquelas devidas pelo locatário e estas devidas pelo locador. No entanto se o locatário deixar de pagar a taxa de condomínio, poderá o locador ingressar com ação judicial em face do locatário por descumprimento de obrigação legal e contratual, se não o fizer e a dívida permanecer o proprietário do imóvel responderá pela dívida.

Quem responde pelas irregularidades na administração do condomínio?
Conforme o caso, o síndico e os conselheiros. Tais irregularidades deverão ser cabalmente apuradas bem como a parcela de responsabilidade de cada um dos envolvidos. Cabe ao síndico a administração do condomínio e aos conselheiros fiscalizar estes atos.

Quem responde pelos danos causados por infiltrações nas unidades?
Primeiramente dever-se-á apurar a origem do vazamento, se é de uma unidade a outra então a responsabilidade é do proprietária da unidade causadora da infiltração; entretanto se é originado de área comum para unidade então a responsabilidade será do condomínio.

Quem terá direito a voto quando locador e locatário estiverem presentes na assembléia?
O direito a voto pertence ao condômino proprietário que comparecer à assembléia, prevalecendo o seu voto em face do voto do locatário.

Regulamento Interno pode proibir a permanência de animais no Condomínio?
Condomínio não pode proibir a permanência de animais domésticos em área exclusiva. Já o morador que tiver animais em sua unidade deverá tomar certas cautelas quanto à saúde do animal, adotar regras básicas de higiene e não colocar em risco a segurança dos moradores, empregados e visitantes do Condomínio. Deve o Condomínio baixar normas estabelecendo regras para convivência ou circulação destes animais em áreas comuns, tais como circular somente no colo do dono, usar elevador de serviço, o uso de coleira, focinheira. Ainda, poderá o Condomínio pedir atestado de vacinação dos animais.

São devidos os benefícios, tais como cesta básica e vale transporte quando o empregado estiver afastado do condomínio por motivo de doença?
Em casos de afastamento por doença, o empregador deve pagar somente os primeiros 15 dias. A partir do 16º dia o contrato de trabalho será suspenso, o empregado passará a receber o benefício do INSS (Instituto Nacional de Seguridade Social). A cesta básica e o vale transporte têm seus fornecimentos interrompidos a partir do momento do afastamento por motivo de doença.

Se a assembléia decidir não contratar o seguro, o síndico pode ser responsabilizado em caso de sinistro?
Sim, pois é sua responsabilidade pessoal, determinada pela lei, a contratação do seguro, não podendo escusar-se em afirmar que a Assembléia não permitiu. Se for preciso, deverá requerer judicialmente, evitando a responsabilidade por omissão ou descumprimento legal.

Se a Convenção proibir a participação e/ou o voto do locatário nas Assembléias Gerais essa restrição tem validade?
A Convenção não pode ferir as leis hierarquicamente superiores, neste caso a Lei 8.245/91, artigo 83, Lei do Inquilinato, que instituiu o direito de participação do locatário nas Assembléias, que não envolvam despesas extraordinárias, caso o proprietário (locador) não esteja presente. Qualquer disposição na Convenção contrariando a regra legal é nula e não poderá ser aplicada.

Um dos membros do conselho será necessariamente o presidente do conselho?
A figura do presidente do conselho somente existirá se a Convenção assim o prever, posto que, na legislação não se encontra prevista.