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Condomínio: estratégias de combate à inadimplência

A expressão condomínio é utilizada sempre que necessário para demonstrar a existência de domínio comum, ou seja, que a propriedade é partilhada entre todos os seus proprietários, neste caso, os condôminos. Também somos sabedores que o condomínio não tem como objetivo visar lucro em suas operações e, por isso, o valor da quota condominial deve corresponder ao rateio das despesas necessárias à manutenção e conservação do bem que é comum a todos.

Esta introdução é necessária, pois ela dá a exata dimensão da importância do regular pagamento da quota condominial, Sem estes recursos o condomínio se torna inadministrável e o patrimônio comum é colocado em risco.

Destaca-se que as principais despesas dos condomínios (manutenção e conservação, folha de pagamento, impostos) são fixas, e precisam ser honradas independentemente da arrecadação do mês. Sendo assim, toda vez que um condômino deixa de pagar, a diminuição da arrecadação deve ser suprida de alguma forma, e com isso os outros condôminos terminam “pagando a conta”. Este é o cenário que vivenciamos e, sendo assim, a pergunta que somos frequentemente levados a responder em nosso escritório é: o que devem os condomínios fazer para minimizar estes problemas?

Na nossa opinião, esta é mais uma questão que deve ser tratada com a profissionalização da atividade, no caso, a de recuperação de crédito. Para o síndico, ainda que seja dele este dever, pode ser constrangedor ter que cobrar um vizinho, sendo muito comum que este tipo de situação afete o relacionamento pessoal com os moradores inadimplentes e gere reflexos até mesmo nas relações familiares dos envolvidos.

Por isso, uma estratégia adequada é se afastar do contato direto e utilizar uma assessoria jurídica especializada que, certamente, vai saber como conduzir a questão. Para esta assistência, o condomínio deve procurar parceiros jurídicos que tenham experiência de atuação no ramo, bem como uma estrutura compatível com a atividade para a qual está sendo contratado.

Para que esta prestação de serviços seja plena e alcance o objetivo desejado, o condomínio deve tomar uma série de providências:

• Manter o cadastro constantemente atualizado: a localização do condômino inadimplente é fator crítico de sucesso para a recuperação de crédito, seja ela pela via judicial ou extrajudicial;
• Evitar excesso de concessões: importante frisar que a parceria do síndico é fundamental para o sucesso, pois este deve evitar ao máximo as concessões, principalmente quando relacionadas ao recebimento direto pelo condomínio ou ainda a isenção de multa, juros ou honorários. Estes procedimentos disseminam o sentimento de impunidade por parte dos demais condôminos inadimplentes, geram revolta entre os que cumpriram com as suas obrigações e fragilizam a atuação do escritório parceiro;
• Participação Ativa do síndico na parceria com a Administradora/Escritório Jurídico: o síndico vive o dia-a-dia do condomínio e deve reportar qualquer novidade referente as unidades inadimplentes ao parceiro contratado.

Mesmo contando com uma assistência profissional, o trabalho de reversão de inadimplência não é fácil. Uma pesquisa realizada com o objetivo de mensurar a “prioridade de pagamentos” das principais obrigações das famílias brasileiras mostra que as despesas com moradia, dentre as quais o pagamento do condomínio, aparecem no topo da pirâmide de prioridade.

Se tal despesa é tratada como prioritária, quando a sua inadimplência chega a ocorrer é porque o nível de endividamento já é muito alto e indica que o esforço de cobrança do credor vai ser grande. Para melhor combater a inadimplência o primeiro passo de um bom gestor condominial é entendê-la, e é por isso que, de modo a facilitar este entendimento, didaticamente costumamos dividi-la em três fases distintas:

1ª fase – A impontualidade: esta fase está situada entre o 1o e o 30o dia após o vencimento, coincide normalmente com o prazo bancário de pagamento, sendo desejável que a administradora preste assistência ao condomínio. Importante ressaltar que foi nesta fase que registrou-se o maior aumento da inadimplência após o Código Civil promulgado em 2002 e vigente a partir de 2003;

2ª fase – A Inadimplência de Médio Prazo: situada entre o 30º e o 90º dia de atraso, é o momento em que merece maior atenção do condomínio e se indica à contratação de escritório jurídico especializado. O tratamento adequado dos inadimplentes nesta faixa pode garantir uma boa recuperação de valores.

3ª fase – A Inadimplência de Longo Prazo: condôminos com atraso superior a 90 dias de atraso, habitualmente concentram grandes valores e têm como característica um maior tempo para que a recuperação de valores seja alcançada.

Estatisticamente, quanto mais atrasadas, mais difícil fica de receber a quota condominial e por isso a nossa recomendação é que o escritório seja contratado para atuar já a partir do 31º dia da inadimplência. Inicialmente, devem ser feitas tentativas extrajudiciais através de cartas e telefonemas para os condôminos inadimplentes. Importante que esta cobrança seja feita de forma profissional e sem causar qualquer tipo de exposição, discriminação ou constrangimento aos devedores.

Se bem realizadas, estas cobranças extrajudiciais possuem um resultado bastante positivo e de baixo custo para o condomínio, já que quase 60% dos casos costumam ser solucionados nesta fase.

Este momento da cobrança ganhou recentemente importante aliado: o protesto de cotas condominiais. Em um primeiro momento, a Assembléia Legislativa do Estado de São Paulo promulgou a Lei 13.160, que normatizou este procedimento. Na seqüência, o Rio de Janeiro seguiu a mesma tendência e aprovou a Lei 5.373 .

Sendo assim indica-se que os condomínios, quando dotados da devida segurança e assistência jurídica, recorram a esta ferramenta, que tem como principais características a celeridade, o baixo custo e o fato de através da concretização do protesto negativar o nome do devedor junto ao SPC, Serasa e outros órgãos de proteção ao crédito, ocasionando a ele sérios transtornos e restrições creditícias. Insta salientar que estatisticamente esta ferramenta tem demonstrado eficácia somente se aplicada na segunda fase da inadimplência acima citada, mais especificamente até 60 dias de atraso, ou seja, quando do vencimento da segunda cota.

Não se obtendo êxito nas tentativas acima descritas, o condomínio também não deve tardar a buscar judicialmente este ressarcimento, pois muitas vezes somente neste momento é que, sob o risco da penhora do bem e com a atuação diligente do escritório jurídico contratado, o condômino se movimenta no sentido de pagar o seu débito.

Neste aspecto, importante destacar que algumas alterações no Código de Processo Civil, trazidas pela Lei 11.232, vigente desde 2006, tornaram mais ágeis as conhecidas “Ações de cobrança de quotas condominiais”, a saber:

a) O citado diploma legal proporcionou a aceleração do, então, processo de execução, que passou a ser uma fase processual dentro da própria ação de cobrança, onde existiam dois processos passamos a ter somente um;

b) Criou a possibilidade da intimação para o prazo fatal de pagamento fosse feita por intermédio do diário oficial e através do advogado do devedor. Em contrapartida, a legislação anterior que obrigava a citação pessoal do devedor através de Oficial de Justiça e dava a possibilidade do devedor se esconder para evitar a citação e tornar o processo ainda mais moroso;

c) Estabeleceu o prazo de pagamento em 15 dias a contar da publicação do despacho do juiz determinando o pagamento;

d) Estipulou uma multa de 10% a incidir sobre o total da dívida em cobrança, caso a mesma não seja quitada no prazo acima mencionado;

e) Criou a possibilidade de imediata penhora do imóvel, com a aplicação do disposto no artigo 475 – J parágrafo primeiro.

Este conjunto de medidas não só tornou mais ágil, mas também aumentou a penalização econômica do devedor. Muito embora esta conjugação de fatores configura-se em importante instrumento de desestímulo à inadimplência, para contar com ela na sua plenitude é necessário que os síndicos não tardem a autorizar o acionamento judicial de seus inadimplentes. Por fim, acreditamos que os condomínios que seguirem as sugestões aqui trazidas estarão sendo bem assistidos e dando importante passo na direção de ter seus problemas com inadimplência drasticamente reduzidos.

Fonte e/ou Autor(a): Última Instância - Giovani Oliveira